Gemellati a forza

Nel gruppo ‘Che ne sarà di Citta Studi’ da circa un anno diffondiamo e discutiamo quotidianamente tutte le notizie che compaiono sui media relativamente al tema del futuro del quartiere. In questo articolo proponiamo un piccolo ‘sunto’ di argomenti utili per la messa a fuoco di uno scenario di rischio che il quartiere si trova a dover fronteggiare. Pare incredibile che tale scenario, così rischioso e al tempo stesso così probabile, sia stato finora sottovalutato in modo tanto palese dalle istituzioni.

Le recenti autorevoli dichiarazioni provenienti dal Municipio 3 finalmente cominciano a contenere elementi di allarme e di urgenza, ma per il momento non sono proprio altro che questo: elementi all’interno di un discorso che ci sembra ancora piuttosto indefinito e soprattutto non in grado di influire sulle gigantesche dinamiche che si stanno mettendo in moto. A conclusione dell’articolo  proponiamo una selezione di domande che ci piacerebbe rivolgere a tutti gli interlocutori pubblici che hanno o possono avere un ruolo in questa vicenda.

Rho-Pero e il post-expo

Comune, Regione e Governo -i tre soci di Arexpo- non sono riusciti in trent’anni a mettere in piedi un progetto organico di rilancio dell’area ex-industriale di Lambrate, malgrado la contiguità con l’Università degli Studi potesse fungere da importante volano di sviluppo. Ora, decidendo di dare credito al piano dell’ultimo rettore di questa importante istituzione, tenteranno l’espianto dell’Università dal nostro quartiere per re-impiantarla lontano dalla città, sperando di farle assumere là il ruolo che non hanno saputo darle qui.

Ai cittadini di Città Studi ‘gemellati a forza’ con Rho-Pero, l’assessore all’urbanistica ripete a ogni possibile occasione che la scelta del trasferimento non è stata del Comune: una Università prestigiosa (20.000 studenti e 3000 addetti, 9 facoltà scientifiche in cima alle classifiche delle pubblicazioni nel mondo), attorno alla quale è cresciuto un popoloso quartiere cittadino, viene spostata in blocco in un altro comune per la decisione di un rettore e il Comune si dice convinto di non poter fare nulla?

Ma mentre per la sua Città Studi il Comune non fa nulla, per il ‘sito gemellato’ di Rho-Pero si sta adoperando al massimo per la riuscita dell’espianto (anche se le aste vanno deserte, o se gli investitori sollevano perplessità sulla tenuta economica) e insieme ai suoi soci di Regione e Governo si profonde in sforzi economici, concessioni edificatorie e dilazioni temporali di ogni genere.

Città Studi

Per la verità, Politecnico di Milano e Università degli Studi nel 2011 elaborarono un progetto Citta Studi Campus Sostenibile che si poneva l’ambizioso obiettivo di rinnovare il quartiere in chiave sostenibile.  L’iniziativa partiva dal presupposto che le università giochino un ruolo decisivo per supportare politiche di sostenibilità e innovazione sul territorio e si poneva quindi nel solco delle più recenti e innovative sperimentazioni in atto in tutto il  mondo: l’università tende ad abbandonare la propria “torre d’avorio” e si apre alla città, non solo in modo figurato ma anche fisicamente, abbattendo barriere architettoniche e integrandosi con il tessuto urbano (è il concetto di ‘università perno’, tema al quale dedichiamo la nostra rubrica di approfondimento Campus and the City).

Questa prospettiva è stata completamente ribaltata all’arrivo dei (tantissimi) fondi  per il post expo: il campus sostenibile fautore di sviluppo per il quartiere diventa nelle parole di Vago improvvisamente ‘molto più costoso’ della soluzione trasferimento, l’allora rettore di Polimi Giovanni Azzone si ritrova a essere presidente di Arexpo, mentre il coordinatore del progetto del 2011, Alessandro Balducci, è ora il commissario in pectore che gestirà la pratica Città Studi per conto del Comune .

Se da un lato stupisce questo voltafaccia da parte di massimi rappresentanti di istituzioni pubbliche (“mi conviene: lo faccio, il quartiere non è un problema mio”), dall’altra stupisce ancora di più la debolezza del Comune nel mettere in atto iniziative a difesa del suo quartiere

  • Né il patto per Milano, né il patto per la Lombardia, stipulati di recente dal Governo con Comune e Regione, prevedono alcuno stanziamento per Città Studi.
  • La gestione delle conseguenze del trasloco per il nostro quartiere, viene tenuta accuratamente separata dalla gestione dello sviluppo di Rho Pero, malgrado sia evidente a tutti che si tratti di una sola questione, sia per i tempi strettamente interconnessi, sia per i soggetti implicati, sia per il rapporto di causa ed effetto tra benefici e disagi.
  • Ci sentiamo ripetere da mesi che ‘verrà istituito un apposito commissario’ per Città Studi, il quale studierà un progetto (nelle ultime settimane ‘un piano’), probabilmente per tentare di mantenere la vocazione dell’area a servizi e presumibilmente imperniato sull’imposizione di ulteriori vincoli alla destinazione d’uso delle aree – come se un vincolo abbia mai fermato qualcuno con sufficienti soldi e tempo a disposizione
  • A margine si sente parlare di ‘interventi’ per il recupero di Lambrate, Rubattino e Ortica, ma si tratta di piccole aree verdi degradate, rigorosamente fuori da un contesto organico di sviluppo dell’area.

Insomma per quanto riguarda Città Studi, il Comune si limita a giocare una partita in  difesa.

Il rischio di deriva immobiliare

Intanto il master-plan di Arexpo procede spedito: dall’insolito attivismo del rettore deduciamo che a breve (la data viene mantenuta rigorosamente nel vago), l’Università degli Studi metterà in vendita gli edifici a prezzi di realizzo (secondo stime del corriere della sera, addirittura alla metà del prezzo di mercato).  A quel punto, senza un’inversione di tendenza nelle politiche del Comune, i giochi saranno fatti:

gemellati
… e c’è chi di questa operazione sa dal 2015
  • Vi sarà l’intervento di un compratore ‘di peso’, presumibilmente già individuato e presumibilmente pubblico (ma con ‘emanazioni’ di diritto privato, in modo da poter sfruttare al meglio le opportunità derivanti da questa doppia natura, secondo uno schema già visto all’opera nella partita sugli scali ferroviari). Tale soggetto rileverà in blocco le aree e -acquisita una posizione oggettivamente dominante- procederà alla interlocuzione con il commissario da posizioni di forza, perseguendo il proprio obiettivo: la valorizzazione immobiliare dell’investimento
  • Considerata la saturazione attuale del mercato immobiliare milanese e la presenza di vincoli (come spiegato sopra), si può prevedere che pur di ottenere l’obiettivo prefissato, l’operatore avrà messo nel conto un allungamento dei tempi della riconversione: in fin dei conti un rendimento immobiliare a vent’anni può essere considerato accettabile da un soggetto che disponga di adeguata solidità (per capire le proporzioni: un BTP a vent’anni stacca oggi una cedola del 2,5% l’anno)
  • La presenza di vincoli vecchi e/o nuovi, lungi da essere una garanzia, diverrà un comodo alibi per giustificare la dilazione temporale e verrà usato come utile leva per orientare la rabbia dell’opinione pubblica contro ‘la burocrazia’ che impedisce il procedere delle cose e, perché no, a favore di posizioni politicamente più concilianti

Così alla fine il ‘progetto del commissario‘ finalizzato a mantenere nell’area la sua vocazione a servizi, una volta disvelata la sua vera funzione di ‘specchietto per le allodole’ per i residenti preoccupati, verrà accantonato a favore del progetto che valorizzerà finalmente l’investimento nei modi attesi.

Ciò avverrà ben oltre il limite temporale della attuale legislatura: tutti i soggetti attualmente preposti a prendere (o a non prendere) le decisioni cruciali saranno stati promossi/nominati ad altri incarichi. Nel frattempo il quartiere resterà per molti anni sospeso in un limbo, con alle spalle una incombente periferia anch’essa svuotata di funzioni e ne subirà tutte le conseguenze di natura economica e sociale.

Le domande

A dispetto di tutte le buone intenzioni che il Comune dichiara a parole, ci pare che il rischio di riconversione immobiliare forzata del quartiere sia  l’ipotesi  con cui ci si dovrebbe confrontare – anziché affannarsi a negarla.

Nella speranza di aprire una discussione su questa ipotesi, in conclusione proponiamo una selezione di domande che ci piacerebbe rivolgere a tutti gli interlocutori pubblici che hanno o possono avere un ruolo in questa vicenda:

  • Ritiene probabile il preoccupante ‘scenario di rischio’ da noi prospettato? In caso contrario, può spiegare quali fatti la portano a prevedere esiti diversi?
  • Ritiene che l’istituzione di un Commissario per Città Studi – ovvero di un soggetto che si occupi di gestire le conseguenze del trasferimento – sia il modo più adeguato per fronteggiare i rischi di ‘deriva immobiliare’ da noi paventati? Se si: quali obiettivi e quali poteri darebbe al commissario per attuare un ‘piano di mitigazione del rischio’ davvero efficace e non revocabile ?
  • Ritiene che il Comune debba portare il tema di Citta Studi all’attenzione dei soci di Arexpo – luogo nel quale ha un peso azionario sufficiente a bloccare ogni decisione presa contro i propri interessi?
  • Nello specifico, ritiene che in quella sede il Comune debba sollecitare Regione e Governo a finanziare adeguatamente un ‘progetto di rilancio’ che sulla scia del progetto “Citta Studi campus sostenibile” investa nella promozione dell’area al fine di attirare, selezionare e coinvolgere soggetti privati interessati allo sviluppo per le aree di Città Studi e Lambrate ?
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